Tower Bersama (TBIG): Bisnis tanpa modal

Sejarah Perusahaan

Berdasarkan kutipan dari situs Britama.com: Tower Bersama Infrastructure Tbk (dahulu PT Banyan Mas) (TBIG) didirikan tanggal 8 Nopember 2004. TBIG beralamat di The Convergence Indonesia, Lt. 11 Kawasan Rasuna Epicentrum, Jl. Epicentrum Boulevard Barat, Karet Kuningan – Setiabudi, Jakarta Selatan 12940 – Indonesia.

Pemegang saham yang memiliki 5% atau lebih saham Tower Bersama Infrastructure Tbk, antara lain: PT Wahana Anugerah Sejahtera (pengendali) (27,52%), PT Provident Capital Indonesia (pengendali) (25,01%) dan JPMCC SPO Partners II LP (6,54%). Saham PT Wahana Anugerah Sejahtera dimiliki 99,84 oleh Saratoga Investama Sedaya Tbk (SRTG).

Berdasarkan Anggaran Dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan usaha TBIG, antara lain, menjalankan usaha dalam bidang jasa penunjang telekomunikasi, meliputi jasa persewaan dan pengelolaan menara Base Transceiver Station (BTS), jasa konsultasi bidang instalasi telekomunikasi, serta melakukan investasi atau penyertaan pada perusahaan lain. Kegiatan utama Tower Bersama adalah melakukan investasi atau penyertaan pada anak usaha terutama yang bergerak dalam bidang jasa penunjang telekomunikasi.

Pada tanggal 15 Oktober 2010, TBIG memperoleh pernyataan efektif dari BAPEPAM-LK untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham TBIG (IPO) kepada masyarakat sebanyak 551.111.000 saham dengan nilai nominal Rp100,- per saham kepada masyarakat melalui Bursa Efek Indonesia dengan harga penawaran perdana sebesar Rp2.025,- per saham. Pada tanggal 26 Oktober 2010, seluruh saham tersebut telah dicatatkan di Bursa Efek Indonesia.

Profile Perusahaan

Berdasarkan kutipan dari situs perusahaan: Sejak berdirinya PT United Towerindo pada tahun 2003, Perseroan terus mengembangkan solusi infrastruktur telekomunikasi dan perluasan portfolio infrastrukturnya melalui build-to-suit dan akuisisi tower-tower eksisting maupun perusahaan-perusahaan tower telekomunikasi.

Perusahaan-perusahaan yang tergabung dalam Tower Bersama Group adalah PT Tower Bersama, PT United Towerindo, PT Telenet Internusa, PT Batavia Towerindo, PT Bali Telekom, PT Prima Media Selaras dan PT Triaka Bersama. Masing-masing perusahaan tersebut dikelola secara langsung oleh satu manajemen, manajemen Tower Bersama Group.

Saat ini infrastruktur Perseroan telah menjangkau pulau Jawa, Bali, Sumatera dan Batam. Perseroan juga tengah memperluas jangkauan layanan ke wilayah Kalimantan dan Sulawesi.

Perseroan berupaya untuk terus berinovasi melalui pemanfaatan teknologi terbaru dalam industri telekomunikasi guna meningkatkan kualitas solusi-solusi layanan bagi pelanggan.

Komitmen Perseroan kepada pelanggan adalah untuk menyediakan solusi tower maupun DAS yang responsif, lengkap dan dapat diandalkan untuk kebutuhan ekspansi jaringan para pelanggan di berbagai wilayah di Indonesia.

Lingkup Kerja

Guna memenuhi kebutuhan pelanggan dalam hal penggelaran jaringan, perluasan jangkauan maupun peningkatan kapasitas jaringan, Perseroan menyediakan skema layanan build-to-suit dan collocation. Disesuaikan dengan kebutuhan tersebut Perseroan memfokuskan pembangunan infrastruktur di area pusat kota, bisnis, perumahan dan pembangunan tempat tinggal, dan juga jalan-jalan utama di Jawa, Bali, Sumatera, dan Batam. Perseroan juga memperluas infrastruktur tower dan DAS ke Kalimantan dan Sulawesi.

Lingkup pelayanan dan kegiatan kami meliputi :

  • Perencanaan jaringan.
  • Akuisisi lahan dan perijinan.
  • Desain infrastruktur dan konstruksi.
  • Instalasi jaringan dan manajemen proyek untuk tower telekomunikasi dan DAS (Distributed Antenna System).
  • Program perluasan dan penggelaran jaringan.
  • Pengoperasian dan pemeliharaan site selama masa penyewaan infrastruktur.

Tower Bersama Group telah membangun kerjasama dan hubungan yang baik dengan berbagai PEMDA (Kabupaten/Kota) guna menjamin kelangsungan layanan yang terbaik bagi pelanggan dan pemenuhan persyaratan peraturan nasional maupun daerah, terutama sehubungan dengan pelaksanaan konsep pembangunan “menara bersama”.

Tenaga Kerja

Tower Bersama Group memiliki karyawan yang terampil dan berpengalaman baik dalam implementasi build-to-suite dan collocation maupun dalam melakukan proses akuisisi tower telekomunikasi eksisting ataupun perusahaan tower telekomunikasi. Tim implementasi Perseroan didukung oleh spesialis-spesialis teknis disain, new build dan collocation, dan juga manajemen proyek yang berada di seluruh wilayah kerja di Indonesia.

Analisa Fundamental Perseroan

Overview

Selama 6 tahun sejak 2009 hingga 2015, Pendapatan Perseroan tidak pernah sekalipun mengalami penurunan, tumbuh dari 341M hingga menjadi 3,421T di 2015. Ini adalah peningkatan sebesar > 10x lipat dalam kurun waktu 6 tahun. Sungguh luar biasa.

Jika dilihat dari Laba Bersih bagian entitas induk, ceritanya juga hampir sama, sejak 2009 hingga 2015, Laba Bersih konsisten meningkat dari 251M menjadi 1,43T, berarti tumbuh hampir 6x lipat hanya dalam 6 tahun saja, sungguh luar biasa. Tidak heran jika harga sahamnya naik dari 2.025 sejak IPO di 2010 hingga mencapai 9.925 di tahun 2015 kenaikan 490%.

Ini adalah calon perusahaan yang ideal buat kita analisa, karena sekilas terlihat kinerja sungguh fantastis. Namun saya juga harus mengwanti-wanti kepada anda yang baru mengenal analisa fundamental tentang perusahaan yang tumbuh terlalu cepat. Umumnya perusahaan yang bagus adalah yang secara konsisten tumbuh sekitar 15% hingga 30% per tahun saja. Ibarat seorang pelari cepat, disuruh lari 100m dia akan sungguh hebat, namun jika disuruh lari 10km belum tentu dia bisa. Sama halnya dengan saham, ada baiknya kita sedikit konservatif dan pilih perusahaan yang bisa menjaga stamina dan berlari jauh.

Tapi bagaimana pun kita tidak bisa pungkiri ini adalah perusahaan yang tumbuh sangat fantastis, maka ayo kita coba bedah lebih dalam dan melihat apakah masih tersisa energi untuk berlari lebih jauh lagi.

Overview 1: Profitabilitas

Marjin Laba Kotor sangat efisien, terjaga di tingak antara 85% dan 87% selama 7  tahun. Mungkin sebagian kita bertanya-tanya, emang tidak salah tuh modal konstruksi menara segitu murah, maksimum hanya sekitar 13% hingga 15% dari Pendapatan setahun?

Nah… hal ini harus kita crosscheck ke Laporan Keuangan untuk mencari tau cara Perusahaan mengalokasi Beban Pokok. Sesuai dengan yang tertera di Laporan Tahunan tahun 2015, tentang Depresiasi Aset di halaman 153 bagian (n), Perseroan menjelaskan bahwa cara Depresiasi Aset adalah menggunakan metode garis lurus:
– Bangunan adalah 20 tahun
– Menara adalah 10 tahun
– Perangkat lunak, peralatan, perlengkapan kantor, kendaraan dan genset adalah 4 tahun

Jadi, menara yang Perseroan bangun/akuisisi akan di masukkan kebagian Aset Tetap terlebih dulu, setelah itu baru di susut nilainya pro-rata selama 10 tahun.

Marjin Laba Usaha selama 6 tahun terakhir meningkat dari kisaran 72% menjadi hampir 78%. Ini karena terjadi efisiensi di Beban Usaha yang turun dari 14% menjadi 9% dari Total Pendapatan.

Walaupun efisiensi di operasi terus dilakukan yang terlihat dari Marjin Laba Usaha, namun Marjin Laba Bersih tidak senasib. Marjin Laba Bersih merosot dari 74% di tahun 2009 menjadi 42% di tahun 2015 yang di sebabkan oleh meningkatnya Beban Keuangan.

Namun Marjin Laba Bersih 42% sesungguhnya siapa juga yang complain ya? hehehe! Anda masih ingatkan cerita singkat tentang seorang pelari diatas? Lebih cepat dia berlari, takutnya lebih dikit staminanya tersisa. Mari kita lanjut bedah komponen-komponen berikut dan semoga masih banyak stamina yang tersisa di Tower Bersama.

Overview 2: Pertumbuhan

Jika kita lihat dari data Pertumbuhan atas:

Pertumbuhan Pendapatan merosot tajam dari sebelumnya yang mampu tumbuh 92% menggunakan CAGR 3 tahun, mejadi 3,5% per tahun saja dalam 3 tahun terakhi terhitung hingga 2015.

Pertumbuhan Laba kotor dan Laba Usaha juga hampir sama, merosot tajam dalam 3 tahun terakhir dengan pertumbuhan rata-rata hanya 6% saja.

Sedangkan Pertumbuhan Laba Bersih walaupun hampir senasib, namun penurunannya masih bisa bertahan di angka double digit yaitu 10% per tahun untuk 3 tahun terakhir.

Namun, yang membuat penasaran kita adalah faktor yang mendorong pertumbuhan yang amet drastis di tahun 2012 itu apa, sehingga pertumbuhan bisa meningkat hingga 77% per tahun, kalau utk tahun 2010 silahkan diabaikan saja, karena saat itu Perseroan baru IPO sehingga tidak layak kita ukur terhadap kinerja pra IPO, toh duit publik belum di suntik sehingga permodalan pra IPO mungkin saja belum kuat sehingga kinerja biasa-biasa saja, lagi pula kita juga tidak punya data pra IPO untuk analisa.

Setelah di selidiki Laporan Tahunan 2012, maka disampaikan oleh management bahwa di Bulan Agustus 2012, Perseroan melakukan aksi akuisisi, yaitu membeli 2.500 menara milik Indosat senilai US $406jt, menara ini kemudian disewakan kembali ke Indosat dengan ikatan kontrak sewa minimal 10 tahun.

Di tahun 2012 juga terjadi peningkatan capex perusahaan telekomunikasi yang tinggi seiring dengan ekspansi peseroan dalam rangka meningkatkan kualitas jaringan dan jangkauan serta peluncuran penggunaan teknologi baru yaitu 3G, ikut menyumbang peningkatan Pendapatan.

Alhasil, jumlah site Perseroan pun meningkat dari 4.868 menjadi 8.439 (+73,4% lokasi/site) sedangkan jumlah Penyewa meningkat dari 7.002 menjadi 13.708 (+95,8% penyewa/tenant), namun peningkatan ini tidak di sertai dengan peningkatan kolokasi yang signifikan karena hanya tumbuh dari 1,63 menjadi 1,75 di 2012.

Overview 3: Arus Kas

Walaupun Pertumbuhan kinerja Perseroan terlihat melambat belakangan, namun Arus Kas Perseroan tetap perkasa!

Jika dibandingkan dengan Laba Bersih yang di peroleh, Arus Kas Operasi meningkat signifikan meningkat dari 213M dari 2009 menjadi 2,218T di 2015. Ini juga mencerminkan solidnya Kas Perseroan dan memberi validaasi kepada kita bahwa Laba Bersih yang di laporakan adalah fakta karena ada duitnya.

Dalam capex, setiap tahun Perseroan menganggar perbelanjaan yang cukup besar.

Terlihat juga trend Free Cash Flow (Arus Kas Bersih) sudah mulai menuju positif. Walaupun saat ini Perseroan belum bisa kita golongkan sebagai Mesin Pencetak Uang seperti halnya SCMA dan SMSM, baru sebatas Mesinnya saja saat ini hehehe… tapi dengan model bisnis Perseroan, akan sangat solid dalam mencetak Arus Kas Bersih di masa mendatang.

Overview 4: Kesehatan Keuangan

Secara jangka pendek: Current ratio menunjukan perbaikan dan di 2015 sudah berada di tingkat 1,36x sehingga secara short-term cukup aman. Karena Perseroan adalah perusahaan jasa, sehingga tidak memiliki inventory, yang ada hanyalah suku cadang dan material menara yang dalam proses pembangunan sehingga disini Current dan Quick Ratio selalu sama.

Secara jangka panjang: Sekilas pasti siapapun yang melihat angka “Debt to Equity” ini pasti kaget dan ketakutan seperti menonton film “Conjuring”. Utang sebesar 12x dari ekuitas? Kapan mau lunas coy!!! Yup, angka itu disajikan dengan jelas dan benar bukan typo, bukan juga miskalkulasi!

Ok, tarik nafas dulu, coba di liat sekali lagi, saya janji tidak akan ada kaget susulan, coba di intip sekali lagi saja…

Sebetulnya emang terjadi peningkatan utang yang cukup signifikan sejak 2012 setelah akusisi 2500 menara milik Indosat. Sebelum 2012,  Debt to Equity ratio Perseroan hanyalah 1,13x, tergolong sedikit tinggi namun sanagat wajar untuk perusahaan di sektor infrastruktur.

Terus perlahan, angka ini meningkat hingga mencapai 4,04x di 2014. Namun di tahun 2015 karena terjadi kerugian di Pendapatan Komprehensif Lainnya senilai 1,157T dimana 1,075T merupakan Cadangan lindung nilai arus kas (Cash Flow Hedging) yang artinya Kurs Rupiah menguat sehingga mengakibatkan perlindungan nilai menjadi rugi.

Selain penyusutan di cadangan lindung nilai, Perseroan juga giat melakukan Buyback saham sejak 2014, dan di tahun 2015 Perseroan berhasil membeli kembali sahamnya senilai 1,109T, oleh karena itulah Ekuitas pada tahun 2015 menyusut ke 1,591T kebanding 2014 yang masih berada di angka 4,131T.

Selain itu, berdasarkan kontrak pinjaman dengan pihak kreditur, yang menjadi syarat utama pemberian pinjaman kepada Perseroan adalah rasio Pinjaman Bersih terhadap Laba sebelum pajak, depresiasi dan amortisasi (Net Debt / EBITDA) yang tidak melebihi batas 6,25x.

Berdasarkan Laporan Keuangan tahun 2015, rasio pinjaman bersih terhadap EBITDA adalah 5,2x, diluar pinjaman senior.

Overview 5: Efesiensi

Piutang usaha (Days Sales Outstanding) secara pro-rata berada di antara 50 hari hingga 60 hari. Sedangkan Utang usaha (Payables Period) secara pro-rata berada di antara 150 hari hingga 200 hari, alhasil Cash Conversion Cycle secara pro-rata berada di minus 100 hari keatas, yang artinya Perseroan bisa mengendapkan Kas dari tagihan selama minimal 100 hari sebelum harus membayarnya kepada para pemasok. Itu juga alasan mengapa Arus Kas Perseroan terlihat sangat sehat dan lancar.

Itulah 5 komponen Perseroan yang sudah kita bahas 1 per 1 dengan menggunakan tools yang di fasilitasi oleh StockbitPro. Jika ada yang tertarik untuk menggunakan StockbitPro, jangan lupa menggunakan kode kupon “ILTPROMO” untuk mendapatkan diskon 5% saat berlangganan.

Follow the Story

Terlampir adalah kinerja 10 triwulan terkini Peseroan.

Bisa dilihat bahwa secara umum peningkatan terjadi dari triwulan ke triwulan, namun cenderung sedikit melemah di awal tahun (Q1), tapi jika dibanding dengan triwulan yang sama tahun sebelumnya, tetap tumbuh, ini juga sejalan dengan penambahan Menara dan Penyewa Perseroan yang meningkat setiap triwulan.

Untuk Laba Bruto dan Laba Usaha trend selalu mengikuti trend Pendapatan. Karena Perseroan sangat efisien, sehingga berhasil menjaga pertumbuhan Top line dan Middle line dengan baik.

Sedangkan untuk Laba Bersih, cukup fluktuatif yang di pengaruhi oleh beberapa faktor seperti selisih kurs, beban keuangan, pajak dll.

Mungkin ini salah satu alasan mengapa harga saham TBIG saat ini jatuh dalam, karena secara QoQ terlihat kinerja 3Q16 kurang memuaskan.

Gambar atas adalah sama dengan Laporan Laba/Rugi triwulan yang sebelumnya, hanya di representasikan dalam bentuk persentase sehingga kita bisa membaca Marjinnya lebih jelas.

Secara Marjin Laba Kotor dan Laba Usaha terlihat konsisten dan sangat bagus. Namun Marjin Laba Bersih yang sangat fluktuatif dari triwulan ke triwulan berkisaran antara 10% hingga 80%an.

Sebetulnya Beban non-operasi masih tergolong cukup stabil, berada dikisaran rata-rata lebih kurang antara 45% hingga 62%. Namun Beban pajak yang sangat fluktuatif ada kalanya untung bagi Perseroan, ada waktunya rugi pula dan diwaktu yang lain hampir tidak ada.

Sejarah Industri & Prospek Usaha

Kutib dari situs Kompasiana tentang asal usul bisnis Tower Provider….

Awal mula industri Menara berasal dari mulainya industri Selular di Indonesia pada tahun sekitar 1994. Pada fase awal, pembangunan Menara oleh operator selular masih cukup terbatas. Harga telekomunikasi lewat selular juga sangat mahal dan merupakan sebuah kemewahan bagi kaum mampu dan terfokus di kota-kota besar saja.

Demi memperluas pasar, ekspansi di mulai. Waktu itu sangat mudah bagi operator seluler untuk menentukan titik-titik strategis Menara (radio planning) karena pasar masih begitu luas.

Ada pepatah tua berbunyi gini: “Dimana ada gula disana ada semut”. Kompetitor mulai masuk karena industri ini sangat mengungtungkan.

Operator saling berlomba membangun Menara memperluas cakupan jangkauan dan saling berperang harga demi merebut pangsa pasar. Pada saat itu, tidak jarang kita temukan 2 hingga 3 Menara operator yang berbeda berdiri di lokasi yang berimpitan. Aksi ini mulai terlihat sangat mengganggu tata ruang wilayah, namun kondisi ini terus berlanjut hingga tahun 2008-2009.

Kemudian pemerintah mulai turun tangan dan menerbitkan SKB 4 (Surat Keputusan Bersama) menteri tentang Menara bersama, dalam prihal mengatur bisnis menara telekomunikasi agar secara tata ruang wilayah lebih tertib.

Kemudian secara perlahan operator selular pun mulai mengurangi fokus mereka dalam pembangunan dan pemeliharaan menara karena cost yang tinggi dan menyerahkan tugas ini kepada para Tower Provider. Disinilah terlahirnya industri Menara ini.

Industri menara ini terus berekspansi dan menjangkau dari kota besar ke kecamatan hingga pelosok kampung sekalipun sehingga membuat masyarakat makin sadar atas kehadiran menara-menara ini. Pencarian lahan mulai mahal, izin komunitas mulai rumit dan akhirnya pemerintah terpaksa turun tangan dengan menerbitkan perizinan prinsip dan mengharuskan rekomendasi cellplan diatas SKB 4 menteri supaya pembangunan menara bisa tetap berjalan dan sesuai tata kota yang berlaku. Namun sesungguhnya masih terdapat banyak penyimpangan terutama di kota padat.

Itulah sekilas tentang lahirnya industri Menara ini, semoga bermanfaat.

Balik ke Tower Bersama Infrastructure tbk!

Perseroan adalah 1 dari 2 perusahaan raksasa di Indonesia yang berfokus pada pembangunan dan penyewaan Menara ke operation selular dan wireless broadband (Wimax).

Berdasarkan Laporan Tahunan Telkom Indonesia tahun 2015, diketahui bahwa penetrasi kartu perdana Telkomsel di Indonesia sudah mencapai hampir 100% sehingga membuat pertumbuhan berkelanjutan dalam penetrasi semakin terbatas baik itu secara industri maupun jangkauan.

Oleh karena itu, menurut pandangan saya THE BAD NEWS is pertumbuhan pembangunan Menara “baru” sudah jauh melambat dibanding 10 tahun yang lalu dimana industri operator selular merupakan bisnis red ocean (perang harga, pangsa pasar dan jangkauan). Namun kini peta persaingan sudah matang dan hanya tersisa 3 pemain besar yang menggenggam 90% pangsa pasar telekomunikasi selular di tanah air yaitu Telkom, Indosat dan XL Axiata.

Namun THE GOOD NEWS is pertumbuhan Perseroan akan lebih terfokus di co-location (penyewaan kongsi). Artinya satu Menara di multi-sewa. Ibarat kalau dulu operator itu menyewa satu rumah, kini mereka hanya menyewa satu kamar di rumah yang sama. Dan ini tentunya menguntungkan Perseroan baik dalam pendapatan maupun efisiensi pengeluaran dalam pemeliharaan dan perawatan menara.

Saat ini co-location Perseroan berada di rasio 1,65x, namun kedepannya sejalan dengan peluncuran teknologi selular dan wireless broadband yang baru dan tiada hentinya, maka tingkat colocation diharapkan bisa terus meningkat.

Perbandingan Industri & Kompetitor

Jika di lihat dari Profitability berdasarkan triwulan terbaru, sesungguhnya TOWR memiliki kinerja yang paling baik, mengalahkan industri secara total, sedangkan TBIG dan SUPR kalah di Net Profit Margin.

Jika di lihat dari ROA, ROE dan ROCE maka TBIG dan TOWR berhasil mengalahkan industri namun tetap secara overall, TOWR terlihat lebih stabil.

Jika di lihat dari Cash Converstion Cycle, maka TBIG lah yang paling baik, sedangkan TOWR hanya kalah dari industri selama 1 hari namun tetap superb!

 

Secara valuasi PER ttm, saat ini TBIG berada di level wajar industri sedangkan TOWR paling murah, sehingga earnings yield (tingkat pengembalian laba) lebih tinggi.

Namun jika di ukur dari Enterprise Value sesungguhnya TBIG dan TOWR hampir sama, dan memang dalam industri Tower ini, merekalah yang bersaing singit sama-sama memiliki jumlah menara yang tidak beda jauh.

Jadi kesimpulan dari profitability dan valuation atas terlihat sebetulnya TOWR adalah pilihan yang lebih ideal secara laba dan valuasi untuk saat ini. TBIG juga tidak mahal. Tapi saya memilih TBIG karena sahamnya lebih liquid dan cukup penasaran dengan grup Saratoga atas kemampuan mereka dalam merintis bisnis Menara ini, seperti halnya Adaro.

Valuasi Harga Saham

Di atas adalah chart garis Laba Bersih dan harga saham sejak 2010 hingga terkini di 2016. Terlihat sangat rapi. Namun di penghujung 2014 hingga penghujung 2015 Laba Bersih menurun, dan di ikuti oleh penurunan harga saham. Walaupun Laba Bersih sudah kembali membaik di 2016, namun harga saham belum respond. Jika di penutupan tahun 2016 Laba Besih bisa kembali meningkat dan bertahan, maka saya cukup optimis harga saham akan mulai pantul mengikuti Laba Bersih nantinya.

Gambar atas adalah chart standard deviation PER TBIG dalam kurun waktu 3 tahun terakhir. Terlihat bahwa PER ttm saat ini sudah 16,4x dan ini sudah jauh dibawah -1 PE. Akan sangat menarik jika bisa membeli TBIG di -2 PE dengan PER 13,6x di kisaran harga 4450.

Dari table valuasi ini, kita bisa lihat bahwa MEAN PER 3 tahun TBIG berada di 25,94x sehingga harga wajarnya adalah Rp 8.500, berarti diskon ke harga wajar sebesar 58% saat ini.

Saya merasa bahwa akan ada penyesuaian kinerja baru di pertumbuhan fundamental TBIG, tidak akan seperti 5 tahun yang lalu lagi, kecuali ada un-organic growth lewat akuisisi. Sehingga MEAN PER yang lebih wajar adalah 20x. Jika menggunakan MEAN PER 20x dan EPS ttm Rp327,67 maka harga wajar TBIG saat ini adalah Rp 6.550,- sehingga diskon ke harga wajar adalah 22%. Namun disini tentunya kita berasumpsi tanpa pertumbuhan dimasa depan.

Kesimpulan:

Walaupun sebagian pencatatan akuntansi Perseroan cukup sulit untuk dimengerti seperti Pajak dan Lindung nilai yang cukup mempengaruhi kinerja Perseroan, namun secara model bisnis sesungguhnya TBIG sangat simple untuk dimengerti.

Model bisnis Perseroan: Pinjam uang, bangun/akuisisi Menara lalu sewa ke operator dengan ikatan kontrak panjang, dapat recurring income.

Jangan terlalu ketakutan dulu dengan model bisnis utang yang masif Perseroan. Di sini saya ingin memberi anda sebuah ilustrasi supaya anda bisa mengerti lebih simplenya.

RoA Perseroan selama ini berada di kisaran 7℅. Artinya Laba yang dihasilkan selama ini adalah 7℅ dari Total Asset. Jika diketahui demikian, berapakah kira-kira menurut anda Asset Perseroan akan menjadi double?

Nah, ada sebuah rumus simple yang di pakai oleh setiap markrting property dalam mengkalkulasi cepat tentang pertumbuhan harga property maupun nilai KPR yang akan menjadi double dari tarif pertumbuhan tahunan maupun suku bunga. Rumus itu kita sebut Rumus 72. Contoh jika anda menanamkan deposito senilai 100jt di satu bank, dan bunganya adalah 8℅ per tahun, maka 72/8 = 9. Artinya uang yang 100jt itu akan menjadi 200jt (double) dalam waktu 9 tahun jika bunga deposito tidak berubah dan tetap di 8℅.

Nah sekarang ayo kita analogikan TBIG dalam penyewaan apartment biar lebih gampang di cernah.

Dalam prihal TBIG, anda ditawarkan oleh developer untuk membeli sebuah property. Lalu developer ini bilang kepada anda, nilai property yang dia ingin jual kepada anda adalah 1M, namun anda tidak perlu membayar sepersen pun saat ini, anda cukup bayar bunga saja disetiap tahun. Dan anda boleh lunasin utang pokok sebesar 1M ini kapan saja, yang penting sebelum utang anda lunas, bunga pinjaman tetap berjalan.

Semoga anda masih mengikuti ya cerita saya, dan bisa mengerti sampai disini?

Nah anda setuju untuk membeli property tersebut, lalu anda sewakan property tersebut, dan setelah di potong biaya perawatan dan pemeliharaan, gaji cleaning service, administrasi kantor, beban bunga dan pajak dan semua biaya-biaya lain yang timbul, ternyata sisa laba bersih yang anda dapat adalah 70jt net alias 7℅ ROA seperti halnya TBIG.

Dengan cara begini jika berjalan konsisten dan tidak terjadi perubahan dalam tingkat ROA 7℅ yang akan di terima di masa depan, maka dalam +/- 10 tahun, anda sudah bisa mengumpulkan dana 1M untuk melunasi utang pokok anda, dan property ini pun menjadi milik anda.

Balik ke TBIG, saat ini Perseroan memiliki asset sebesar 23T namun hampir semuanya adalah utang dengan ekuitas yang sangat minim. Namun setiap tahun TBIG berhasil menghasilkan laba 7℅ dari nilai total asset, sehingga dalam 10 tahun, assetnya akan menjadi 46T dimana 23T adalah uang tunai dan uang ini bisa dipakai untuk melunasi utang pokok dan asetnya yang dulu di beli senilai 23T pun menjadi miliknya.

Ini lah yang sangat saya salut dengan grup Saratoga, betapa hebatnya mereka memanfaatkan leverage untuk menghasilkan aset. Tentunya tdk semua bisnis tanpa modal akan bisa menghasil tingkat laba sebesar 7℅ namun Saratoga tau cari ke bisnis apa untuk bisa, dan utang tidak pernah menjadi masalah buat mereka.

Dan itulah alasan mengapa saya membeli saham TBIG, walaupun saat ini dalam posisi floating loss, namun saya sangat salut dengan management Saratoga.

Sekian untuk article kali ini semoga bermanfaat.

Selamat berinvestasi!