Lippo Cikarang (LPCK): Leading the estate transformation to pursuit added value long-term growth!

Lippo Cikarang

Lippo Cikarang“Lippo Cikarang, mengawali transformasi sektor estate dalam upaya mengejar pertumbuhan penambahan nilai jangka panjang”.

Pendahuluan

PT. Lippo Cikarang tbk. (Perseroan) adalah anak usaha dari grup Lippo yg di dirikan pada tanggal 20 Juli 1987 dan di komersialkan 2 tahun kemudian sebagai badan usaha Perseroan Terbatas.

Berkantor pusat di Easton Commercial Center di kawasan Cikarang (Bekasi), memiliki ruang lingkup kegiatan usaha di pengembangan kota yg meliputi pengembangan kawasan perumahan dan industri, pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum, penyediaan jasa-jasa pendukung, serta melakukan investasi, baik secara langsung ke anak usaha maupun lewat perusahaan patungan.

Setelah sukses menekuni bisnis pembangungan kawasan industri dan hunian di Cikarang selama 10 tahun, Perseroan akhirnya memutuskan utk melakukan Penawaran Umum Perdana (IPO) dan mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Indonesia dengan koda emiten LPCK pada tgl 24 Juli 1997 dengan total saham yg ditempatkan dan disetor penuh sebanyak 696.000.000 lembar saham pada harga Rp 925 per lembar. Selama 2 dekade, Perseroan tidak pernah sekalipun melakukan perubahan atas jumlah saham yg ditempatkan, ini sungguh bersih.

Berbeda dengan kawasan industri pada umumnya yg berfokus pada pembangunan infrastruktur umum, hunian dan penjualan lahan saja, Lippo Cikarang memiliki masterplan yg visioner untuk mengembangkan kawasan Lippo Cikarang menjadi satu mega kawasan terpadu dengan 32 fasilitas lengkap berstandar multi-nasional lewat dua proyek anyer yaitu Orange County dan Indonesia-Shenzhen Industrial dimana nilai dari 2 proyek ini di estimasi akan mencapai Rp440 triliun dan akan dikembangkan secara bertahap utk beberapa dekade mendatang.

Namun sebelum kita tergoda oleh prospek masa depan Perseroan, mari kita cek dulu kinerja Perseroan selama 1 dekade (10 tahun) terakhir, utk memberikan kita gambaran yg lebih jelas seperti apa kinerja Perseroan selama ini, dan apakah layak dijadikan salah 1 saham utk melengkapi portofolio investasi kita.

1. Kinerja – Overview

Pertumbuhan Revenue yg sangat fantatis dan diiringi oleh pertumbuhan Operating income dan Net income yg menigkat secara eksponensial sangat menggiurkan dan hanya membuat kita bertanya-tanya, mengapa tidak mengetahui perusahaan ini lebih awal? Gambaran sekilas sangat menarik perhatian dan sekaligus menjawab banyak pertanyaan tentang alasan mengapa saham LPCK adalah salah satu saham yg sudah mencapai ten-baggers.

1. A. Profitability

Gross margin Perseroan bertegar di kisaran 43% hingga 57% sepanjang 1 dekade terakhir yg artinya setiap penjualan Rp2, Perseroan mendapatkan laba gross sebesar Rp1 alias setiap penjualan 2 rumah, Perseroan mendapatkan keuntung 1 rumah. Tentunya jika kita bicara murni penjualan lahan, harusnya return akan lebih dari 50%, tapi jika kita sudah mengenal Perseroan, maka kita pun tau bahwa Perseroan bukanlah perusahaan industri murni, karena sepanjang 1 dekade terakhir, segmen pendapatan Perseroan selalu di topang oleh 3 lini usaha yaitu: Penjualan lahan industri dan komersial, Penjualan hunian dan rumah toko dan Pengelolaan kota.

Jika di amati dari laporan keuangan Perseroan, kita juga mengetahui bahwa ada pergeseran dominasi segmen sejak 2 tahun yg lalu. Sebelumnya, segmen industri masih menopang sekitar 40% hingga 60% pendapatan Perseroan sedangkan segmen hunian hanya menopang antara 25% hingga 40% pendapatan total, namun kini segmen hunian sudah menjadi kontributor terbesar dan transformasi ini adalah sejalan dgn visi dan misi jangka panjang Perseroan dalam pengemabangan wilayah Lippo Cikarang.

Dengan strategi Perseroan yg berfokus kepada added-valued development, kini terlihat bahwa strategi tersebut sudah menuaikan hasil dimana beban pokok secara persentase terus menurun sehingga Gross margin pun meningkat dalam beberapa tahun terakhir. Dan karena tidak banyak terjadi perubahan dalam persentase beban operasi dan non-operasi yaitu konstan di 8% hingga 10% saja, ini membuat Operating margin dan Net margin ikut meningkat.

1. B. Growth

Dalam 1 dekade terakhir, terlihat adanya sebuah siklus di pertumbuhan kinerja Perseroan. Secara garis besar, Revenue Perseroan tumbuh sebesar 30% per tahun namun angka ini meningkat menjadi 38% per tahun dalam waktu yg lebih pendek yaitu 5 tahun terakhir. Tapi perlambatan pertumbuhan mulai dirasakan jika dilihat lebih rinci dalam 3 tahun silam yaitu tumbuh hanya 26% per tahun. Titik terrendah sementara terjadi di tahun 2015, dimana Revenue hanya tumbuh 13%. Hal yg sama juga terlihat dari pertumbuhan Operating income dan Net income.

Pasca tercapainya Peak pertumbuhan sektor property di tahun 2013, trend property memang mulai agak lesu. Hal tersebut juga dipengaruhi oleh perlambatan ekonomi, suku bunga tinggi dan kebijakan LTV.

Secara internal, management Perseroan juga sempat memaparkan di Pubex 2016 bahwa sustainablility memang menjadi sebuah tantangan besar bagi Perseroan utk beberapa tahun mendatang, karena disamping trend sektor yg belum pulih, Perseroan juga kini sibuk dalam era transformasi dari industri ke hunian, sehingga pembangunan infrastruktur dan fasilitas umum akan menjadi prioritas utama.

1. C. Cashflow

Jika diamati, Operating cash flow Perseroan terlihat ok-ok saja hingga 2012. Tapi sejak 2013 hingga 2015 terkesan kas yg dihasilkan tidaklah sejalan dengan laba yg diperoleh pada tahun yg sama.

Sebetulnya konsep ini juga baru saya ketahui belakangan. Cash flow yg disajikan oleh perusahaan di bidang property agak beda dengan perusahaan yg bergerak di bidang lain contoh manufaktur. Jika di manufaktur, semua kegiatan yg bersangkutan dgn pembangunan gudang, jalan, dan lain-lain akan di cantumkan di bagian Investing cash flow sebagai capex. Namun utk perusahaan yg bergerak di bidang property, maka aktivitas serupa adalah bagian dari operasional usaha, sehingga dicantumkan dalam Operating cash flow.

Jika diamati lebih rinci dari Operating cash flow Perseroan maka terdapat 1 mata anggaran yg hampir setiap tahunnya memakan anggaran sangat besar, yaitu “Pembayaran tunai kepada: tanah dan kontraktor & pemasok”. Pembayaran tunai utk tanah adalah akuisisi lahan, sedangkan pembayaran tunai ke kontraktor dan pemasok adalah pembayaran utk pembiayaan proyek, pemasok bahan dan biaya pembebasan lahan.

Ini sekaligus menjawab kebingungan kita yg ke 2, yaitu: mengapa cap. spending (capex) Perseroan diatas terlihat amat sangat kecil walaupun tidak jarang kita dengar management Perseroan menyampaikan bahwa mereka akan berinvest ratusan triliun rupiah di proyek tertentu dan akan dibiayai 100% dari kas internal namun pembiayaan ini tidak terlihat di bagian Investing cash flow. Sekarang menjadi lebih jelas bukan?

1. D. Financial Health

Secara jangka pendek, Current Ratio rata-rata diatas 1,5x bahkan di tahun 2015 hampir mencapai 4x jadi masih sangat sehat utk 1 tahun kedepan. Utk sektor property, Quick Ratio harus diabaikan, karena sebagian dari persediaan adalah asset fasilitas yg nanti akan di kurangi secara bertahap sebagai beban pokok sesuai tingkat pengakuan pendapatan, sehingga tidak bisa di jadikan patok dalam hal sektor property.

Utk jangk panjang, Financial Leverage masih sangat aman, Total Asset berada di < 2x Ekuitas, berarti Ekuitas lebih besar dari Total Liablitias. Namun jika kita jeli mengamati Debt/Equity, kita bisa mengetahui bahwa Perseroan sebenarnya tidak memiliki Utang yg berbasis bunga, berarti Liabilitas yg ada di Laporan Keuangan Perseroan adalah Utang usaha dll yg tidak menambah beban keuangan terhadap Laba Rugi Perseroan.

Jika kita cek lebih rinci di Laporan Keuangan, maka kita akan mengetahui utang tersebut sebagian besar adalah Pembayaran uang Deposit dari para Pelanggan artinya Perseroan terlebih dulu terima uang namun produk yg di jual akan nyusul nanti. Model bisnis ini tidak jarang kita temukan di sektor property, dan itulah caranya Perseroan bisa mengandalkan kas internal utk membiayai proyek masa depan.

1. E. Efficiency Ratios

Agak sulit utk sektor property kita ukur dari segi Efficiency Ratios, karena sebagian produk seperti lahan dan infrastruktur di dalamnya, akan di alokasikan sebagai beban pokok secara berkala dan bertahap sesuai dgn progress proyek yg di jual. Namun kalau kita boleh metik sesuatu dari Ratio atas, maka liat lah Days of Inventorynya yg terus membaik dari awalnya hampir 10 tahun, kini menjadi hanya 3 tahun di penghujung 2015. Ini bisa di tafsir sebagai tanda bahwa pengakuan beban pokok setiap tahun meningkat atau Inventory menurun sehingga membuat Inventory Turnover membaik, sehingga Days of Inventory pun ikut membaik. Namun jika kita cek ke Laporan Keuangan, maka akan terlihat bahwa Inventory (Persediaan) sebetulnya terus meningkat secara perlahan, berarti, yg menyebabkan Perputaran Persediaan (Inventory Turnover) meningkat adalah pengakuan beban pokok yg meningkat tinggi, alias lebih banyak Pendapatan (Revenue) yg di akui dari tahun ke tahun.

2. Follow the story

Jika di lihat dari Revenue Perseroan 5Q terakhir di gambar atas, terindikasi bahwa terjadi perlambatan dalam Revenue. Ini juga seiring dgn lesunya pasar property, dimana selain LPCK, banyak juga emiten property lain yg mengalami nasib yg sama, sebut saja: BSDE, SMRA, CTRA dan APLN semua mengalami pertumbuhan yg melambat di paruh pertama tahun 2016 ini.

Namun dengan kebijakan pemerintah yg terus mendorong percepatan ekonomi lewat percepatan pembangunan proyek infrastruktur dan kestabilan inflasi yg terkendali beserta suku bunga BI yg cenderung menurun di tahun 2016, maka di harapkan secara iklim makro trend sektor property bisa segera pulih kembali.

Lalu dari paparan management di pubex Agustus 2016 kemarin, disebutkan target marketing sales utk tahun 2016 adalah 2,4 triliun. Angka ini lebih kecil dibandingkan pencapaian aktual Perseroan di tahun 2015 yaitu mendekati 3T. Utk mengejar target 2016, fokus Perseroan adalah menggenjot penjualan di segmen hunian dgn rincian sbb: Perumahan 900M, Komersial 50M, Industri 50M, dan OC 1,4T jadi total adalah 2,4T. Namun hingga berakhirnya Paruh 1, total marketing sales yg tercapai baru saja 320M, yaitu 13,3% dari target tahun 2016, tapi management berkeyakinan bahwa target yg di pasang utk tahun 2016 akan tercapai di paruh 2 ini.

3. Valuasi

Merujuk pada EPS ttm Perseroan di Q2, dan menggunakan Mean PER 3 tahun, maka, saat ini LPCK selayaknya di hargai di harga valuasi Rp 8009. Dengan harga penutupan hari ini, maka terdapat MOS sebesar 30% ke harga wajar.

Sesungguhnya jika kinerja Perseroan nanti rebound dan bisa kembali ke laba yg dicapai di tahun 2015, maka EPS adalah 1308, maka harga wajar LPCK akan meningkat menjadi Rp9263 artinya saat ini MOS adalah sebesar 50% ke harga wajar.

Apa yg saya belajar dari pengalaman sebelumnya, jika kita percaya atas kinerja masa depan suatu emiten, kita tidak boleh mentah-mentah mengvaluasi harga saham emiten tersebut murni berdasarkan kinerja satu periode tertentu namun kita harus melihat gambaran besar kinerja selama 5-10 tahun terakhir sehingga fluktuasi akan lebih kecil. Contoh: EPS SMRA yg jatuh dari 59 ke 24 dan BSDE yg jatuh dari 111 ke 80 saat ini, namun hal tersebut tidak membuat harganya turun secara panik, karena secara logika mereka adalah perusahaan yg sangat mapan, namun karena faktor eksternal, maka kinerja mereka mengalami penyusutan sesaat, umumnya hal gini tidak akan berlanjut lebih dari 2 tahun, toh management juga dibayar gaji tinggi utk bekerja keras bukan utk duduk manis menunggu nasib.

Sebelum saya tutup pembahasan saham LPCK, saya ingin melanjutkan sedikit catatan tentang prospek usaha, sekalian buat arsip saya di masa depan sehingga saya tidak perlu bolak balik catatan mencari data lagi nanti.

4. Business Prospect

Dua mega proyek yg ada di dalam agenda masterplan Perseroan adalah Orange County dan Indonesia-Shenzhen Industrial.

Paparan utk Indonesia-Shenzhen Industrial masih sangat terbatas utk konsumpsi publik sehingga tidak banyak yg bisa kita ceritakan disini. Namun diketahui nilai investasi dari proyek ini diestimasi akan mencapai Rp 190 triliun dan ditopang oleh 3 pihak, yaitu: Perseroan sendiri dan 2 investor China yakni Shenzen Yantian Port Group Co. Ltd dan Country Garden Holdings Co. Ltd. Utk persentase saham belum di bocorkan. Konsep dari proyek ini adalah membangun, menjual dan mengelola kawasan gudang dan pabrik produksi berbasis high-tech. Sektor yg disasar lebih arah ke manufaktur elektronik.

Sedangkan utk proyek Orange county sendiri, nilai investasi diestimasi akan mencapai Rp 250 triliun dan proyek ini akan di bangun diatas lahan seluas 322ha dimana 236ha akan dipakai utk pembangunan kawasan elit yg terintegrasi dan dilengkapi dengan hotel, perkantoran, komersial, retail, dan hunian yg terpadu dengan konsep perlengkapan fasilitas 32-in-1, yaitu:

1. Orange County Sky Park, luas 5 hektar dengan lokasi tepat diatas Lippo Grand Mall.
2. Lippo Mall, 390.000m2
3. Luxurious Residential
4. Shopping Street
5. Lippo 61 Plaza
6. Lippo 5* Hotel, 200 rooms
7. Serviced Apartment
8. Lippo Tower Office Building
9. Sky Lounge
10. Roof Top Bar
11. Zu Private Membership Club
12. Convention Center, 7000 people capacity
13. Dali Hotel, 400 rooms
14. Fine Dining
15. Cinemaxx Theater, 10 screen/studios
16. X-Zone
17. Wellness Center
18. Grand Chapel, 3000 m2
19. Soho
20. Japanese Cultural Center
21. Korean Cultural Center
22. Senior Homes
23. Condotel
24. Green Belt Outdoor Recreation Area
25. Home Furnishing Center
26. Helicopter Service
27. Dormitory
28. SPH International School
29. YPPH School
30. Pelita Harapan University
31. Japan College
32. Health City

Lokasi Orange County tepat berada ditengah-tengah Lippo Cikarang, Delta Mas dan Jababeka dengan akses tol langsung exit pintu Tol Cibatu, menjadikan Orange County sebagai daerah segitiga mas di koridor timur Jakarta.

Proyek OC adalah strategi bisnis jangka panjang Perseroan dalam menunjang pertumbuhan (sustainability) yg bernilai tambah. Namun pertumbuhan ini tidak hanya akan memberi dampak jangka panjang tapi juga dampak utk jangka pendek.

Butuh diketahui juga dalam dua dekade terakhir, Perseroan telah mengembangkan lebih dari 3.000 hektar lahan yang dimilikinya menjadi Kota Mandiri dengan kawasan industri sebagai basis ekonomi yang kuat. Sekitar 448.000 orang bekerja di kurang lebih 920 industri manufaktur yg terdiri dari 4.000 perusahaan dan menjadi tempat hunian bagi 21.000 ekspatriat. Perseroan telah berhasil membangun lebih dari 14.000 rumah dan 5 apartemen yang ramah lingkungan dan dilengkapi dengan fasilitas 2 mall, 21 sekolah termasuk sekolah internasional, 3 rumah sakit berkelas dan 2 hotel bertaraf Internasional.

Menurut saya yg menjadi point menarik dari LPCK adalah faktanya bahwa strategi Perseroan sangat berbeda dengan banyak developer yg kita ketahui, sangat fokus mengembangkan satu kawasan mandiri terpadu yaitu Lippo Cikarang. Perseroan tidak butuh melakukan ekspansi ke manca daerah demi menunjang pertumbuhan kinerja karena konsep yg dibangun oleh Perseroan di Lippo Cikarang adalah persis utk menunjang pertumbuhan pertambahan nilai sesuai dgn masterplannya yg visioner dan utk jangka panjang.

Harus di ingat juga bahwa Perseroan berada di era transformasi dari kawasan industri menjadi kawasan hunian dan komersial. Sehingga tidak heran jika suatu hari nanti valuasi saham Perseroan pun berbeda dengan sekarang, dimana perusahaan industri yg fokus jual lahan hanya di hargai PER antara 5x-10x, sedangkan perusahaan real estate yg berfojus kepada pembangunan hunian dan pertambahan nilai mendapat valuasi minimal PER 15x (LPCK saat ini di PER 5,5x)

Oleh karena itu pula menurut saya LPCK adalah salah satu emiten yg sangat prospek dan layak kita perhatikan utk melengkapi portofolio investasi kita.

Sekian utk article kali ini, semoga bermanfaat dan selamat berinvestasi!

Laba LPCK 2015 mendekati 1T, a sign of shifting business dari Industri ke Residensial

Lippo Cikarang

Lippo CikarangLPCK adalah emiten property industry di BEI yg memiliki pertumbuhan yg sangat luar biasa. Tapi belakangan, terjadi perubahan fokus business yg sebelumnya membangun kawasan industry, kini memfokus ke pembangunan kawasan hunian utk kawasan industry yg sudah di bangun selama 20 tahun terakhir, sebagian disebabkan oleh pelemahan permintaan lahan industry, sebagian lain juga karena mulai terjadinya keterbatasan lahan industry. Shifting ini bukan terjadi secara mendadak, karena memang sudah menjadi masterplan LPCK dalam visi dan misinya yaitu membangun kawasan kerja, bisnis dan hunian yg terpadu. Kini, mega proyek LPCK terfokus di CBD yg diberi tema “Orange Country” dimana proyek ini diprediksi akan menelan biaya total 250T. Anyway, coba kita liat kinerja tahun buku 2015 vs 2014:

Pertumbuhan CAGR utk 5thn terakhir:
Pendapatan @ 39%
Laba operasi @ 52%
Laba bersih @ 69%

Segment usaha:
Tanah industry 464M (22%) vs 629M (35%)
Komersial dan ruko 445M (21%) vs 210M (11%)
Rumah dan apartment 974M (46%) vs 757M 42%)
Pengelolaan kota 191M (9%) vs 175M (10%)
Penyewaan lahan dll 46M (2%) vs 32M (2%)
>> TOTAL 2,12T vs 1,803T (tumbuh 17,6%)

Beban segment usaha:
Tanah industry 195M vs 265M
Komersial dan ruko 120M vs 23M
Rumah dan apartment 476M vs 357M
Pengelolaan kota 108M vs 84M
Penyewaan lahan dll 23M vs 14M
>> TOTAL 922M vs 743M (tumbuh 24,1%)

Margin kotor segment usaha:
Tanah industry 58% vs 58%
Komersial dan ruko 73% vs 89%
Rumah dan apartment 51% vs 53%
Pengelolaan kota 43% vs 52%
Penyewaan lahan dll 50% vs 56%
>> TOTAL 56,5% vs 58,8%

Asset lancar = 4,28T vs 3,74T
Asset tidak lancar = 1,19T vs 648M
>> Total asset = 5,48T vs 4,39T
Liabilitas jangka pendek = 1,14T vs 1,61T
Liabilitas jangka panjang = 702M vs 102M
>> Total liabilitas = 1,84T  vs 1,71T
Ekuitas = 3,63T vs 2,68T

Per LK 2015 saja:
Kas dan setara kas = 507M = Rp 728/saham
Utang berbunga = 30M (jangka pendek) + 1,4M (janka panjang) = 31,4M
Uang muka pelanggan = 707M (jangka pendek) + 659M (jangka panjang) = 1,37T
Pendapatan = 2,12T vs 1,80T
Laba usaha = 915M vs 844M
Laba bersih = 915M vs 846M
EPS = 1308,30 vs 1215,48
Margin laba usaha = 43% vs 47%
Margin laba bersih = 43% vs 47%

Sejak 3 tahun yg lalu, untuk mengantisipasi perlambatan usaha, LPCK sudah mulai mengurangi utang berbunganya hingga 2015 yg tersisa hanyalah 31,4M, dalam kata lain, LPCK hampir tidak punya beban utang. Dari total liabilitas, 74% adalah merupakan uang muka pelanggan sedangkan sisanya adalah utang relasi usaha. Selain itu, kas dan setara kas perusahaan sampai tutup tahun 2015 masih tersisa 507M, sehingga secara finansial, perusahaan sangat sehat.

Secara margin laba, LPCK juga masih sangat menarik, bisa maintain di level 43% walaupun menurun dari sebelumnya yg bisa mencapai 50%.

Utk valuasi berdasarkan LK Q4-2015, LPCK harusnya berada di harga wajar Rp8373. Tapi karena perusahaan memiliki kas dan setara kas yg positif dan tidak dibebani utang berbunga, maka, jika ditambah dgn angka cash per share, maka, sesungguhnya LPCK selayaknya di hargai di angka Rp 9100.

lpck-valuasi

Untuk analisa sebelumnya bisa di baca di sini

Apakah layak invest di LPCK dgn banyak sentimen negatif saat ini?

Lippo Cikarang

Lippo CikarangLPCK adalah salah satu emiten property industri yg memiliki kinerja yg sungguh luar biasa dgn pertumbuhan CAGR 5th terakhir sbb:
Pendapatan @ 41%
Laba operasi @ 57%
Laba bersih @ 101%

Segment usaha per LK Q3/2015 sbb:
Industri & komersial 32%
Residensial 57%
Recurring 9%
Lain-lain 2%

LK per 30 Sept 2015:
Liabilitas = 1,67T (1,2T uang muka pelanggan)
Ekuitas = 3,31T
Kas dan setara kas = 440M = 630 / saham
Pendapatan = 1,47T
Laba usaha = 732M
Laba bersih = 734M
EPS = 1050, diannualised menjadi 1400.

Jika di annualised, berarti laba bersih LPCK utk thn 2015 bisa mencapai 978M. Sungguh luar biasa utk satu emiten bisa masuk ke daftar pencatatan laba bersih >= 1T di BEI, dan terakhir saya cek, yg berhasil menempatkan diri di list tersebut tidaklah lebih dari 40 emiten saja. Dan apa yg luar biasa lagi,,, dgn 978M, berarti laba LPCK dlm 1 thn adalah lebih kurang 60% dari total liabilitas perusahaan yg mana 72% dari liabilitas tersebut merupakan uang muka nasabah.

Dari sisi utang berbunga seperti pinjaman bank dan sejenis, perusahaan hanya memiliki utang senilai 172M dimana utang tersebut akan jatuh tempo dlm kurun waktu kurang dari 1 tahun. Perusahaan tidak memiliki utang berbunga yg lain sama sekali.

Utk valuasi saham LPCK, secara perhitungan sederhana saja, dgn EPS 1400, ditambah dgn kas dan setara kas per saham 630, berarti total nilai adalah Rp2030. Dgn harga saham LPCK saat ini berada di harga 5800, berarti PER sesungguhnya adalah 2,9x. Utk perusahaan yg mencetak ROE >= 25% secara konsisten dan kemampuan membayar total utang dgn 2x laba bersih, dihargai PER 2,9x??? Apa tidak salah?